前回「不動産の相続～法律の改正～」の続きです。

「土地を相続したけど、自分はいらない」

ということって、よくあります。

「だから売りたいのだけれど、売れない・・・。」

こうした場合に、その土地を国のものにしてもらう制度ができました。

この制度がスタートする時期は令和５年の４月くらいまでに決まります。

１．対象になる土地

相続か、遺言によって遺贈された土地です。

その他の理由で取得した土地は、この制度の対象外です。

あくまでも土地のみです。

２．国のものにしてもらうための条件

次の場合には、申請できません。

• 建物がある土地。
• 抵当権や地上権、賃借権などが設定されている土地。
• 特定有害物質により汚染されている土地
• 境界が明らかでなかったり、所有権などに争いがある土地。

つまり、権利関係や負債がまったくない、まっさらな土地だけが、国が引き取る可能性が生まれます。

その上で、次のどれかに当てはまる場合には、国は引取りを断ることになります。

• 崖があって、その管理に費用や労力がかかる場合。
• 通常の管理や処分ができなさそうな、工作物や樹木、車両などがある場合。
• 取り除かなければ土地を利用したりすることができないような物がある場合（地下も含む）。
• その他、争いがあるなどの管理や処分をする時に費用や労力がかかる場合。

法律の施行まではまだ時間があるので、国が不動産を引き受ける条件は、これからもう少し具体化されるかもしれません。

１つ言えるのは、管理や処分に手間がかかったり、争いに国が巻き込まれる可能性のある不動産については、それらを解消してから申請すべきかと思います。

３．手続（予定）

①　その土地を相続した相続人が、手数料を納付して法務大臣に申請します（提出先は法務局？）

②　法務局が申請のあった土地について審査をします。（実地調査も有り得ます）

③　法務大臣の承認があったら、申請者は負担金を納付します。

④　負担金の納付の後、その土地は国庫に帰属することになります。

負担金

その土地に応じた標準的な管理費用の１０年分に相当する額を、負担金として納めます。

法務省は、原野が約２０万円、市街地の宅地（２００㎡）で約８０万円くらいを参考地として挙げています。もちろん、その土地の様々な条件によってこの額は変わるでしょう。

　相続の相談会をしていると、「父が亡くなったが、家の名義が何年も前に亡くなった祖父の名義のままになっている」とか、「自分が死んだら、今の家を受け継ぐ者がいない」という方が、必ずと言ってよいほどいらっしゃいます。

　このように相談に訪れる人がおられるケースは、まだ良い方です。

　相談する方や、いらない土地の処分に頭を悩ませている方の存在すら不明になった土地、いわゆる「所有者不明土地」が増加しており社会問題になっております。

　そうした事態を受けて、今年、政府は不動産の相続に関わる制度を改正いたしました。

　今回は、改正された不動産の相続手続の概要をお伝えいたします。

※ここで紹介していない改正点も多数ございます。

１　改正のポイント

大きく分けて、次の３つのポイントがあります。

　●　不動産の相続登記の義務化

　●　遺産分割などの手続の改正

　●　不要な土地を国へ帰属できる制度（新設）

内容の説明は以下に譲るとして、それぞれの制度がスタートする時期をここで説明しておきます。

※「不要な土地を国へ帰属できる制度」については、機会を改めてご紹介します。

まだ、きっちりしたスケジュールは決まっておりませんが、概ね次のようになっています。

　●　不動産の相続登記の義務化は令和６年４月当たりまでにスタート時期が決まる。

　●　その他の制度は令和５年４月当たりまでにスタート時期が決まる。

２　不動産の相続登記の義務化

これまで、不動産の相続登記は義務ではありませんでした。

それが、不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から３年以内に相続登記の申請をする義務が生じることになりました。

これは義務なので、正当な理由が無いのに申請をしない場合には、１０万円以下の過料を支払うことになります。

ここで、「その取得を知った日」というのは、一般的には「相続が発生した日」つまり「所有者が亡くなった日」になります。

ですから、例えば「母親名義の家の相続登記は、母親が亡くなって、その家を相続した時から３年以内にしなければならない」ということです。

けれど、「遺産分割協議がまとまらない」とか「連絡がとれない相続人がいる」という場合は、どうなるのでしょう？

あるいは、「不動産を何個所有しているのか分からない」という場合は？

相続人申告登記

仮に、遺産分割協議が難航したり、行方不明の相続人がいる場合には、相続人の代表が申告して相続登記をすることができるようになります。

登記簿にはその方の氏名と住所が記載されます。

この申告により、相続登記の申請義務を果たしたとみなされ、過料を免れます。

ただし、注意しなければならないことがあります。

まず、この方法により登記簿に氏名等を掲載された方は、この不動産についての連絡先であり、所有者の１人に過ぎないということです。

複数の相続人がいる場合、遺言や遺産分割協議によらない限り、１つ１つの不動産に対して、全ての相続人が法定相続分の持分を所有し続けることになります。

つまり、その相続人が死亡すれば、また新たな相続人が付け加わることになるので、手続は更に面倒になっていきます。

ですから、遺産分割が難航する場合には、一旦は、この申告登記によって義務を免れたとしても、できる限り早期に最終的な不動産の取得者を決定して、正確な所有者を明示する登記をするべきです。

※申告登記をした後で、遺産分割協議が成立した場合には、遺産分割協議成立から３年以内に所有権移転登記をする義務があります。

所有不動産記録証明制度【新設】

例えば、農業を営んでいた方が亡くなった場合。その方名義の農地が何個あるのか、相続人である子供が知らなかったどうなるのでしょうか？

知らず知らずのうちに耕作放棄地が増えてしまったりしますよね。

こうした事態を防ぐために新設されるのが、所有不動産記録証明制度です。

これは大雑把に言えば、「Aさん名義の不動産の一覧表を法務局が作ってくれる」という制度です。

この一覧表の交付を請求できるのは、御本人か相続人等の限られた方のみです。

一覧表に載る不動産は、「Aさん名義として登記されている不動産」ですから、登記されていないものについては一覧表には載りません。

この制度は、令和８年４月あたりまでにスタート時期が決まります。

その他

以上の他にも、「所有者が住所を変更した時、２年以内の登記の義務化（過料５万円以下）」など、様々な改正があります。

不動産の所有者や、今後、相続や購入等で不動産を所有する可能性のある方は、一度、法務省のHPなどで調べてみた方が良いかと思います。

３　遺産分割などの手続の改正（民法）

不動産に関わる民法の規定も、いくつか改正されます。

（民法の教科書等を、また買わなければならない・・・）

その中で、遺産分割に関する改正だけ、概要を紹介します。

１つは、相続開始から１０年を経過後は法定相続分による遺産分割になるけれど、１０年経過前に家庭裁判所に遺産分割請求を申立てれば、法定相続分以外の分け方も可能になるというものです。

かなりわかりづらいので、私の解釈で簡単に書き換えればこうなります。

「いつまでも遺産分割でもめてないで、家庭裁判所に決めてもらいな！ただし、家庭裁判所は１０年までしか待たないよ。」

恐らくは、この方法で遺産分割をする場合には、弁護士に依頼するほかないと思いますので、それなりの費用がかかると思います。

ただ、連絡先が分からない相続人がいる場合は、遺産分割をしたくてもできないことになります。

この場合は、新しい民法の決りも使うと、次のような手順で不動産を単独所有することができるかと思います。

①　相続人の代表が「２　不動産の相続登記の義務化」で紹介した「相続人申告登記」を行います。

②　そのまま１０年を過ぎると新しい民法の規定により、全ての相続人が法定相続分による共有になります。

③　裁判所に申し立てて、単独所有にする。

※連絡がつかない方の持分に相当する金額を供託する必要があります。

澤田の考え

所有者不明の不動産や、所有者が何人もいて遺産分割が進まないという状況を解消するために、上記のような法律の改正になったわけです。

やむを得ないとはいえ、非常に面倒です。

ですから、相続が発生したら面倒でも、できるだけ早いうちに遺産分割を済ませて、不動産は単独か、連絡が取りあえる間柄の２名程度の共有にしておくべきだと私は思います。

そのための工夫を、当事務所では考えます。

※イラストは全て「いらすとや」から

今回は、贈与税の特例についてのお話です。

単純な相続税と贈与税の比較では、贈与税の方が税金の負担が重くなっています。

しかし、申告の時に様々な特例を利用すると、贈与税の負担が軽くなります。

近頃、週刊誌の公告をみると生前贈与を勧めるタイトルを目にしますが、それは、こうした特例は期間限定であることが多いので、

ですが生前贈与については、税金対策以外にも考慮すべき点があります。これを軽くみると、相続時のトラブルにつながったりします。

そうした点について、動画で簡単に説明しております。

御興味をお持ちの方は、上の画像をクリックしてください。動画を御覧いただけます。

なお、他の動画はこちらから　⇒　動画のリスト